Avans. Îl auzi și simți imediat cum ți se schimbă postura, ca și cum ai fi intrat într-o încăpere unde cineva ți-a cerut să vorbești mai încet. Nu e doar un număr, e un prag. Unii îl văd ca pe o barieră, alții ca pe o probă de maturitate financiară. Eu îl văd ca pe o ușă care se deschide mai ușor sau mai greu, în funcție de cât de bine ai strâns mânerul înainte.
Avansul, în sens simplu, este partea din prețul locuinței pe care o plătești din banii tăi, înainte ca banca să intre în poveste. Din punctul de vedere al băncii, avansul este un fel de scut. Cu cât pui mai mult, cu atât banca riscă mai puțin. Iar când cineva riscă mai puțin, devine, de obicei, mai calm, mai flexibil, mai dispus să negocieze. Sună cinic, dar așa funcționează aproape orice relație cu bani.
Întrebarea despre condițiile tipice pentru avans, dacă o iei cu răbdare, are două straturi. Unul este tehnic, cifrele acelea care se repetă pe site-uri și în ofertele din sucursale. Celălalt este practic, micile condiții care apar pe parcurs, din evaluarea locuinței, din statutul tău de proprietar sau din felul în care îți arată veniturile pe hârtie. Când oamenii spun că avansul e, de regulă, 15%, au dreptate și totuși nu spun toată povestea.
Avansul ca regulă și ca semnal
În orice credit ipotecar, banca se uită la raportul dintre cât împrumută și cât valorează garanția. În limbaj de bancă, asta se transformă în procente, limite și scenarii. În limbaj de om, se traduce cam așa: dacă tu ai pielea în joc, banca stă mai liniștită. Avansul este dovada că nu ești doar un visător cu un antecontract, ci cineva care poate pune efectiv bani pe masă.
De aceea, condiția tipică pentru avans nu este doar să existe, ci să fie real, verificabil și disponibil la momentul potrivit. Banca nu vrea promisiuni, nici planuri frumoase, nici banii care vin mâine de la un văr plecat în Spania. Vrea să vadă suma, de obicei în cont, și vrea să înțeleagă de unde vine. Aici intră o discuție pe care mulți o subestimează, cea despre proveniența banilor.
Dacă ai strâns banii încet, din salariu, din economii, dintr-un bonus, dintr-o vânzare, e excelent. Dacă ai o parte în numerar, ținută în sertar, începe partea mai complicată. Băncile, din motive legale și de risc, sunt tot mai sensibile la bani care apar brusc, fără urme. Și înțeleg, sincer, de ce. Dar pe tine te interesează rezultatul: avansul trebuie să fie justificat.
Care este avansul tipic la un credit ipotecar standard
Când vorbim de un credit ipotecar standard în lei, cel mai des întâlnit prag minim este 15% din prețul de achiziție. Asta este cifra pe care o vei auzi în majoritatea discuțiilor, iar în practică o confirmă și ofertele multor bănci. Nu înseamnă că fiecare caz se închide la 15%. Înseamnă că, în condiții obișnuite, de cumpărare pentru locuire, pe moneda în care încasezi venitul, de acolo se pornește.
De ce 15% și nu 10%? Pentru că banca vrea să lase o rezervă. Piața imobiliară se mișcă, evaluatorul poate vedea alt preț decât cel cerut de vânzător, iar dacă lucrurile se strică, banca vrea să poată vinde garanția fără să iasă în pierdere la primul pas. Un avans de 15% creează un fel de pernă. Nu e o garanție că totul va fi bine, dar e o distanță de siguranță.
Apoi intervine situația ta personală. Dacă ești la prima locuință, dacă nu ai alte proprietăți, dacă venitul e stabil, dacă gradul de îndatorare e rezonabil, banca nu are motive să ridice sprânceana. Dacă însă ai deja un apartament pe numele tău și cumperi încă unul, chiar dacă spui că e pentru copilul care va fi student peste cinci ani, banca poate considera achiziția ca investiție. Iar aici, în mod tipic, avansul urcă.
Când avansul crește pentru că ai deja o locuință
Există o logică pe care băncile o repetă, uneori fără să o explice bine. Prima locuință este, pentru ele, un proiect de viață. A doua locuință este, cel mai des, un proiect financiar. Și proiectele financiare pot fi abandonate mai ușor, mai ales în vremuri tulburi.
Din acest motiv, multe bănci aplică un avans mai mare, frecvent în jur de 25%, atunci când achiziția este tratată ca investiție imobiliară sau când debitorul deține deja o locuință. Asta nu înseamnă că nu poți cumpăra a doua locuință cu 15%, dar înseamnă că trebuie să fii pregătit pentru un prag mai ridicat și pentru întrebări mai insistente.
Am văzut oameni care s-au dus la bancă cu o relaxare aproape adolescentină, spunând că au deja un apartament, dar vor unul mai mare, că familia crește. Și e perfect normal. Doar că, pe actele de proprietate, prima locuință era cumpărată recent, încă avea credit, iar noua achiziție părea, pentru bancă, un pas spre închiriere. În astfel de situații, avansul devine un fel de filtru. Dacă poți pune 25%, banca presupune că îți permiți și fluctuații, și perioade mai grele.
Avansul la credit în euro și de ce e o raritate
Când cineva întreabă despre credit ipotecar în euro, apare de obicei o nostalgie. Unii își amintesc de anii în care creditele în valută păreau mai ieftine. Azi, pe piața din România, creditele în euro pentru populație sunt mult mai greu de obținut, mai ales dacă veniturile sunt în lei. Băncile, în general, nu prea vor să îți dea euro dacă tu încasezi lei, fiindcă îți asumi un risc valutar care poate deveni o povară.
Dacă totuși ai venituri în euro și banca acceptă creditul în euro, avansul tipic este mai mare decât la lei. În multe situații se vorbește despre 20%, uneori despre 25%, în funcție de profil și de politica băncii. Aici e important să reții un detaliu pe care îl uiți ușor când ești obosit de acte: nu doar moneda creditului contează, ci și moneda în care îți intră banii lunar. Banca se uită la asta cu o atenție aproape părintească, uneori enervantă.
În practică, dacă ai venituri în lei și vrei euro, șansele scad, iar avansul tinde să crească. Dacă ai venituri în euro, discuția devine mai realistă, dar tot rămâne mai restrictivă decât la lei.
Programul Noua Casă și avansul mic, dar condiționat
Aici intră în scenă o excepție care, pentru unii, e salvatoare, iar pentru alții e doar o legendă care se termină când vezi prețurile din oraș. Programul Noua Casă vine cu un avans mai mic, de 5% pentru locuințele care se încadrează într-un anumit plafon de preț. Pentru locuințe mai scumpe, în cadrul programului, avansul urcă, adesea la 15%. Practic, programul îți reduce pragul de intrare, dar îți limitează opțiunile și îți pune niște condiții în plus.
E important să înțelegi că avansul mic nu înseamnă că totul devine ieftin. Înseamnă că poți începe cu mai puțini bani pentru avans, dar trebuie să te încadrezi în reguli, să treci prin proceduri și să accepți că banca și statul, prin garanție, își pun și ele condițiile. În plus, trebuie să ai bani și pentru restul cheltuielilor din jurul tranzacției, pentru că avansul e doar o piesă din puzzle.
Mulți se entuziasmează la 5% și apoi descoperă că au nevoie de încă o sumă serioasă pentru notar, taxe, evaluare, asigurări. Nu e o tragedie, dar e o surpriză. Și surprizele, când sunt cu bani, dor.
Avansul nu e doar procent, e și evaluarea locuinței
Asta e una dintre cele mai frecvente confuzii. Tu negociezi un preț cu vânzătorul, semnezi un antecontract, pui un avans la notar, apoi vii la bancă. Banca trimite un evaluator, iar evaluatorul spune că locuința valorează mai puțin decât prețul din antecontract. Și atunci, dintr-odată, avansul tău se schimbă, chiar dacă procentul oficial rămâne.
Să luăm o situație simplă, fără să ne pierdem în calcule prea multe. Dacă ai un apartament la 100.000 de euro și banca finanțează, să zicem, până la un anumit procent din valoarea evaluată, iar evaluatorul spune 92.000, banca nu va finanța 85.000 din 100.000. Va finanța din 92.000. Diferența până la prețul cerut de vânzător, adică cei 8.000, cade la tine, peste avansul inițial. Și în momentul acela, descoperi că avansul real nu mai e 15%, ci crește, fără să fi vrut.
Asta e o condiție tipică, dar rar explicată din prima. Banca îți spune avans minim 15%, tu te liniștești, apoi apare evaluarea și îți reface socotelile. Nu e neapărat o capcană, e pur și simplu mecanismul prin care banca se protejează.
Când banca cere avans mai mare din cauza imobilului
Aici intră partea care pare nedreaptă pentru cumpărător, fiindcă tu, la urma urmei, vezi o locuință, îți place, te imaginezi acolo, iar banca vede un dosar de risc. Unele clădiri sunt mai greu de acceptat ca garanție. Unele zone au istoric de probleme. Unele apartamente au modificări fără acte. Unele imobile au situații juridice încâlcite sau utilități incomplete.
În astfel de cazuri, banca poate cere un avans mai mare, ca un fel de amortizor. Nu se întâmplă mereu, dar se întâmplă suficient de des încât să fie luat în serios. Dacă imobilul are un risc perceput, fie din vechime, fie din structură, fie din actele lui, banca vrea să compenseze printr-un aport mai mare al cumpărătorului.
Sunt și situații mai banale. De exemplu, dacă locuința nu e complet funcțională la momentul achiziției, dacă lipsește branșarea la utilități esențiale sau dacă e într-un stadiu prea incert, banca nu se simte confortabil cu finanțarea standard. Uneori îți spune direct că nu finanțează. Alteori îți spune că finanțează, dar cu un avans mai mare. Pentru tine, diferența e uriașă.
Avansul și scopul achiziției, locuire sau investiție
Îmi amintesc o discuție dintr-o cafenea, cu un prieten care își cumpăra un studio. Îmi spunea că îl ia ca să îl închirieze, că piața merge, că e un calcul. Îl înțeleg, dar banca îl vedea altfel. Pentru bancă, un apartament de închiriat are un risc diferit față de apartamentul în care locuiești. În locuința ta, chiar dacă îți e greu, te ții de rate cu dinții. În investiție, uneori renunți mai ușor, mai ales dacă randamentul se subțiază.
De aceea, condițiile tipice pentru avans se leagă de scop. Dacă banca încadrează creditul ca investiție imobiliară, avansul tinde să fie mai ridicat decât pentru locuire. În lei, poate urca spre 25%. În valută, dacă ar exista astfel de situații, pragurile sunt și mai dure, tocmai pentru că riscul e dublu, și de investiție, și valutar.
Mai apare o nuanță. Unii cumpără pentru copil, pentru părinți, pentru un frate. Și, tehnic, e tot locuire, dar banca se uită la actele tale, la proprietățile tale, la capacitatea ta de a gestiona două gospodării. Dacă ai deja un credit, dacă ai deja o proprietate, ai toate șansele să fii tratat ca investitor, chiar dacă tu nu te simți așa.
Avansul și limita de îndatorare
Poate părea că avansul e o chestiune separată de restul dosarului. Nu e. Dacă ai un grad de îndatorare mare, banca te poate împinge spre un avans mai mare, fiindcă vrea să îți scadă rata. Cum scazi rata? Împrumuți mai puțin, deci pui mai mult din banii tăi.
Asta se întâmplă în special la venituri medii, când prețurile sunt mari, iar rata la un credit ipotecar, oricât ai încerca să o îmblânzești, rămâne o felie serioasă din buget. Banca poate să îți spună, cu o politețe rece, că te încadrezi doar dacă aduci un avans mai mare. Nu e un moft, e o ajustare.
Și aici apare un paradox. Uneori ai banii de avans, dar rata te omoară. Alteori ai rata suportabilă, dar nu ai avansul. În ambele cazuri, banca caută echilibrul, iar echilibrul, în realitate, se obține aproape mereu cu bani în plus din partea ta.
Avansul și dovada banilor, de unde vin și cum îi arăți
Asta este o condiție tipică pe care mulți o descoperă târziu. Nu e suficient să spui că ai avansul. Trebuie să îl dovedești. Asta înseamnă, de regulă, extras de cont, istoricul economiilor, documente de vânzare dacă ai vândut ceva, contract de donație dacă părinții te ajută, uneori chiar declarații sau alte justificări.
Dacă ai banii într-un cont bancar și se vede că i-ai strâns în timp, lucrurile curg. Dacă apar brusc, cu puțin înainte de dosar, banca poate întreba de ce. Nu întotdeauna, dar suficient de des. Este partea aceea de verificare care pare intruzivă, dar care vine din reguli de prevenire a spălării banilor și din politica internă.
Un scenariu întâlnit este cel cu părinții. Ei vor să ajute, pun banii la copil, copilul merge la bancă. E un gest frumos, aproape ritualic, ca și cum familia pune umărul la începutul unei vieți. Doar că banca vrea acte. Nu ajunge o poveste emoționantă. În multe cazuri se face un contract de donație, iar banii circulă prin transfer. Așa se face curat, în sensul de clar.
Un alt scenariu este cel cu banii în numerar. Unii au avut afaceri, au economisit cash, au strâns în timp. Apoi vin la bancă și descoperă că numerarul devine o problemă, nu o soluție. Depunerea unei sume mari poate genera întrebări, uneori blocaje temporare. Nu e imposibil, dar e mai dificil. Dacă ești în situația asta, merită să îți pui banii în ordine din timp, cu discuții cu banca, cu depuneri făcute logic, nu într-o singură zi.
Când și cum se plătește avansul în proces
Avansul are și o cronologie. În multe tranzacții, plătești deja o sumă la antecontract, ca să rezervi locuința. Acea sumă poate fi parte din avansul total, dar banca va vrea să vadă dovada plății, menționată în antecontract și reflectată în documente. Nu merge pe încredere.
Mai departe, la momentul semnării contractului final, banca virează partea ei, iar tu completezi cu avansul. Uneori banii tăi se transferă direct către vânzător, alteori se folosesc conturi speciale, în funcție de bancă și de notar. Important este să ai banii pregătiți, disponibili și în forma potrivită, adică în cont, nu în plic.
Și mai e un detaliu. Dacă ai plătit un avans mare către vânzător înainte de aprobarea finală a creditului, te expui. Nu e un capăt de țară dacă ai clauze bune în antecontract, dar e un risc. Sunt oameni care, din grabă, dau mult la antecontract, apoi banca nu aprobă suma dorită, evaluatorul scade valoarea, și începe un mic haos. Un haos scump.
Avansul și prețul locuinței, când pragurile se schimbă
În practică, băncile au uneori praguri interne legate de valoarea creditului sau de prețul imobilului. Cu cât suma devine mai mare, cu atât banca devine mai atentă. Nu e obligatoriu să îți ceară avans mai mare doar pentru că prețul e mare, dar se poate întâmpla să ți se propună o structură cu aport mai mare, tocmai ca să păstreze creditul într-un anumit cadru de risc.
Aici apare și ideea de negociere. Dacă vii cu un avans de 20% sau 25%, nu doar că îți crești șansele de aprobare, dar poți obține uneori condiții mai bune la cost. Nu e o lege, e o tendință. Banca preferă clienții care împrumută mai puțin raportat la garanție.
Avansul și tentația împrumuturilor rapide
Când avansul pare imposibil, apare tentația soluțiilor rapide. Am auzit de atâtea ori propoziția aceea, spusă cu un zâmbet ușor vinovat: iau un credit mic pentru avans și apoi mă descurc. E o idee care, uneori, funcționează, dar de multe ori îți complică dosarul, pentru că îți crește gradul de îndatorare chiar înainte să ceri ipotecarul.
Asta nu înseamnă că nu există situații în care un împrumut mic, bine calculat, te ajută să închizi avansul. Dar trebuie să știi că banca va vedea acel credit, îl va include în calcule și poate să îți reducă suma maximă pe care o poți împrumuta pentru locuință. Teoretic, ai completat avansul. Practic, ți-ai tăiat din puterea de cumpărare.
Există și o zonă de marketing care te agață de mânecă în momentele astea, cu promisiuni de viteză.
Vrei un Credit Imediat? Afla cum poti sa iei imprumuturi rapide. Sună bine când ești obosit, când îți spui că nu mai ai chef de documente și calcule. Dar la un credit ipotecar, orice soluție rapidă trebuie gândită în raport cu dosarul mare, altfel te trezești cu două probleme în loc de una.
Exemple concrete, fără magie, doar calcule și nervi
Să zicem că vrei un apartament de 90.000 de euro, într-un oraș mare, nimic extravagant. Dacă mergi pe varianta standard în lei, cu avans minim tipic de 15%, asta înseamnă 13.500 de euro din banii tăi. Până aici, pare clar. Numai că, în jurul tranzacției, apar cheltuieli care, împreună, pot să mai însemne câteva mii de euro. Nu spun asta ca să te sperii, ci ca să te țin în realitate.
Dacă apartamentul este evaluat la 85.000, brusc apare o diferență de 5.000 pe care trebuie să o acoperi tu, pe lângă avans. Asta înseamnă că, de fapt, aportul tău crește. Și dacă tu ai strâns fix 13.500, fără rezervă, începi să alergi după bani fix când n-ai timp și nici dispoziție.
Un alt exemplu. Ai deja un apartament și vrei încă unul, pe care să îl dai în chirie. Banca te poate duce spre un avans tipic de 25%. La 90.000 de euro, asta înseamnă 22.500. E o diferență mare, dar diferența reflectă felul în care banca percepe riscul. Dacă ai veniturile necesare și un istoric bun, poate găsești condiții mai blânde. Dar trebuie să pornești de la ideea că investiția, în ochii băncii, cere aport mai mare.
Iar dacă te uiți la Noua Casă, îți dai seama că un avans de 5% poate fi foarte atractiv. La o locuință care se încadrează în plafon, ai nevoie de mai puțini bani pentru avans, ceea ce te ajută să intri în joc. Doar că trebuie să găsești locuința potrivită, să accepți regulile, și să ai răbdare cu procedurile. Nu e o loterie, dar nici nu e o plimbare.
Avansul și stabilitatea veniturilor, condiție care nu se vede în procente
Avansul tipic poate fi 15%, dar dacă veniturile tale sunt instabile, banca poate cere mai mult sau poate refuza. Pentru bancă, avansul nu compensează orice. Dacă ai venituri din surse greu de demonstrat, dacă ești la început de activitate, dacă ai perioade cu pauze, banca se simte mai puțin sigură.
Aici apar condiții legate de vechimea în muncă, de tipul contractului, de continuitate. Sunt bănci care acceptă venituri diverse, dar aproape toate vor să vadă o poveste coerentă. Dacă tu ai trei luni de venit și vrei un credit pe treizeci de ani, chiar și cu avans mare, banca se uită la tine ca la cineva care se grăbește prea tare.
Asta e o condiție tipică, dar nu e fixă, pentru că depinde de bancă și de profil. Totuși, ca idee generală, cu cât ești mai stabil pe venit, cu atât avansul minim rămâne mai ușor de obținut. Cu cât ești mai volatil, cu atât avansul devine, pentru bancă, un fel de test de rezistență.
Avansul și istoricul tău de plată, un detaliu care te urmărește
Sunt oameni care au avut întârzieri mici la facturi, la un card de credit, la un împrumut vechi. Nu par mari, dar apar în sistem. Apoi vin la ipotecar și se miră că banca e rece. În realitate, banca îți citește istoricul ca pe o biografie. Dacă ai fost disciplinat, îți dă credit. Dacă ai fost haotic, îți cere garanții suplimentare, uneori sub forma unui avans mai mare sau a unor condiții mai stricte.
Nu e o condamnare pe viață. Dar e o condiție tipică de luat în calcul: înainte să ceri ipotecarul, îți pui ordine în plăți, închizi datorii mici, îți stabilizezi comportamentul financiar. Altfel, ajungi să compensezi prin bani în plus.
Avansul și rolul brokerului sau al consultantului
Aici intră partea pe care o recunosc cu o jumătate de zâmbet. Mulți dintre noi nu avem chef să umblăm cu dosare la zece bănci. Și e normal. Există oameni care fac asta profesionist, brokeri de credite, consultanți, care pot să îți spună realist ce avans ți se va cere în funcție de situația ta.
Nu e magie. E experiență. Ei știu, din conversații repetate cu bănci, cum se traduc regulile în practică. Uneori îți spun un adevăr pe care nu îl vrei. Că nu te încadrezi cu 15%, ci cu 20%. Că imobilul ales va fi dificil. Că ai nevoie de un co-debitor. E dureros, dar e util. Mai bine auzi asta înainte să plătești antecontractul, nu după.
Cum îți faci o imagine corectă despre avans, fără să te păcălești singur
Aș începe cu o regulă simplă, de om care a văzut destule. Dacă te pregătești pentru un avans minim, pregătește încă o rezervă. Pentru evaluare, pentru diferențe de preț, pentru costuri colaterale. Nu te arunca în apă cu fix cât crezi că îți trebuie. Apa are obiceiul să fie mai adâncă decât pare.
Apoi, pune pe masă întrebarea: cumpăr pentru locuire sau cumpăr ca investiție? Răspunsul nu e doar psihologic, e bancar. Dacă ai deja o locuință, fii pregătit să fii tratat ca investitor, chiar dacă tu te simți doar un om care își reorganizează viața.
După aceea, uită-te la moneda veniturilor. Dacă ești plătit în lei, ține-te de lei. Dacă ai venituri în euro, atunci poți discuta despre euro, dar nu presupune că e mai bine doar fiindcă ai auzit cândva că dobânda era mai mică. Costul real e o combinație de dobândă, risc valutar și nervi. Da, și nervii contează.
Și încă ceva. Alege imobilul cu acte curate. Poate sună plictisitor, dar e una dintre cele mai practice condiții pentru a nu crește avansul din motive absurde. O locuință cu situație juridică neclară, cu modificări fără autorizație, cu probleme la cadastru, poate să îți facă viața grea. Și banca nu are răbdare cu povești de genul, rezolvăm după.
Avansul în timp, de ce s-au înăsprit pragurile
Dacă ai impresia că, la un moment dat, băncile au devenit mai suspicioase, nu ți se pare. În anii de exuberanță, înainte ca lumea să se lovească de crize și de corecții, se dădeau credite cu o ușurință pe care azi o povestim aproape amuzați, ca pe o tinerețe iresponsabilă.
Apoi au venit anii în care cursul, dobânzile și șomajul au făcut ce știu ele să facă, au stricat liniștea. Din punctul acela, avansul a început să fie tratat ca o frână. Nu pentru că banca ar fi devenit brusc moralistă, ci pentru că a înțeles cât de repede se poate transforma o rată suportabilă într-o povară.
De aici vine și ideea de prudență impusă, prin reguli generale, dar și prin politici interne. Când auzi că o achiziție de investiție e tratată mai dur decât una de locuire, asta nu e o răutate personală. E memoria instituțională a unor ani în care oamenii au renunțat la apartamentele cumpărate pentru randament, iar băncile au rămas cu ele în portofoliu, ca și cum ar fi strâns în pod niște mobilă care nu le folosește.
Avansul, așa cum îl vezi astăzi, e rezultatul acestei memorii. E un semn că sistemul a învățat, chiar dacă uneori învață brutal.
Avansul și casa în construcție, când banii se mișcă pe etape
Cumpărarea unei locuințe aflate în construcție aduce o nuanță aparte. Acolo, plata se face adesea pe etape, iar banca își sincronizează finanțarea cu progresul lucrărilor. În asemenea cazuri, avansul nu e doar o sumă plătită la început, ci poate fi un ritm. Îl dai la semnarea antecontractului, mai dai o tranșă când se ridică structura, mai dai când se închid finisajele. Nu e mereu așa, dar e suficient de des încât să merite menționat.
Pentru tine, asta poate fi un avantaj, fiindcă îți împarți efortul. Poate fi și un stres, fiindcă trebuie să ai lichiditate în momente precise. Dacă dezvoltatorul are termene care alunecă, iar tu ai economiile planificate la lună, începe dansul acela obositor între calendarul șantierului și calendarul tău.
Băncile se uită aici și la garanție. Dacă apartamentul nu e încă finalizat, garanția se construiește, la propriu. Unele bănci preferă proiectele cu dezvoltatori cunoscuți, cu istoricul clar, cu acte transparente. Altele cer condiții mai stricte tocmai pentru că, până la finalizare, există un risc. În asemenea situații, avansul poate fi mai mare sau, mai exact, banca îți poate cere să pui tu mai mult până când ea începe să vireze efectiv.
Avansul și vânzarea unei alte locuințe, banii care vin dintr-o ușă în alta
Mulți își fac avansul din vânzarea unui imobil pe care îl au deja. Este un scenariu foarte românesc și foarte logic. Vinzi garsoniera, cumperi apartamentul, te muți, îți schimbi viața. Sună simplu, doar că, în practică, sincronizarea e delicată.
Dacă ai vândut deja și banii sunt în cont, e bine. Dacă urmează să vinzi și te bazezi că în două săptămâni se rezolvă, deja intri pe teren fragil. Banca vrea certitudini, iar vânzarea nu e certitudine până nu e semnată și banii nu sunt transferați. De aceea, uneori, oamenii fac o punte, un credit pe termen scurt, o promisiune de plată, o soluție temporară. Iar soluțiile temporare, dacă nu sunt gândite bine, devin permanente.
În negocierile cu vânzătorul noului imobil, aici apare arta antecontractului. Cât dai ca să îl convingi să aștepte și cât păstrezi ca să nu te sufoci. O sumă prea mică poate să nu îl țină pe loc. O sumă prea mare te poate lăsa fără aer când apar diferențe de evaluare sau când banca cere încă un document și mai trece o săptămână.
Ce înseamnă, de fapt, avans bun
Mulți întreabă care este avansul minim. Întrebarea corectă, după mine, este care este avansul sănătos. Un avans sănătos este acela care nu îți golește complet rezervele, dar nici nu te împinge în rate atât de mari încât să începi să numeri zilele până la salariu cu o neliniște pe care o simți în stomac.
Un avans mai mare, de exemplu 20% sau 25% într-un credit standard, îți poate reduce rata și îți poate scădea presiunea. Îți poate aduce și un cost mai bun, în anumite oferte. Dar are un preț, îți consumă capitalul. Și capitalul, în viață, nu e doar pentru credit. Mai apare o reparație, mai apare o schimbare de job, mai apare un copil, mai apare o boală, nu spun asta dramatic, spun realist.
Aici se vede diferența între a lua un credit și a trăi cu el. Creditul îl iei într-o lună. Cu el trăiești ani.
Mituri care încurcă discuția despre avans
Există mitul că se poate lua ipotecar fără avans. În forma clasică, e greu. Sunt cazuri în care, dacă ai o a doua garanție, dacă pui o altă proprietate în joc, banca poate finanța mai mult, dar nu e o soluție pentru oricine și nici nu e o idee care să te facă să dormi mai bine.
Mai există mitul că avansul se rezolvă mereu cu un împrumut rapid și apoi totul merge. Poate merge, dar banca vede. Și, de multe ori, preferă să te vadă economisind, nu alergând. Economisirea îi arată disciplină. Alergarea îi arată, uneori, disperare.
Și mai este mitul că avansul e un obstacol birocratic, ceva pus de cineva ca să te încurce. Avansul e, de fapt, o formă de protecție. Pentru bancă, sigur. Dar și pentru tine, dacă îl privești sincer. Pentru că, atunci când ai investit o sumă serioasă în avans, te gândești de două ori înainte să cumperi prost.
Cum îți construiești avansul fără să îți strici viața
Nu există rețete perfecte, dar există obiceiuri care funcționează. Să îți ții economiile într-un loc unde nu le atingi ușor. Să îți stabilești un ritm, lunar, fără să te pedepsești când mai apare o cheltuială. Să îți tai din excesele care nu îți aduc nimic real, nu din bucuriile mici care te țin întreg.
Am cunoscut oameni care au strâns avansul tăind orice plăcere, ani la rând, și când au cumpărat casa au intrat în ea ca într-o închisoare scumpă, fără chef să o locuiască. Am cunoscut și oameni care au strâns mai lent, dar au rămas vii, au rămas cu energie, și creditul nu i-a găsit deja epuizați.
Poate sună prea personal, dar cred că avansul e, în multe cazuri, un test de echilibru. Nu doar de bani.
Ce rămâne, după ce treci de cifre
Avansul, în fond, este un mod prin care banca îți cere să fii prezent în propria ta decizie. Cu cât îl ai mai mic, cu atât intri mai ușor, dar cu atât ești mai strâns în rest. Cu cât îl ai mai mare, cu atât intri mai greu, dar cu atât respiri mai liber după.
Condițiile tipice sunt, la nivel de cifre, destul de previzibile. Pentru credit standard în lei, avansul minim frecvent este 15%. Pentru investiții sau pentru cei care au deja o locuință, avansul urcă adesea spre 25%. Pentru programul Noua Casă, avansul poate fi 5% la anumite plafoane și 15% la altele. Pentru credite în euro, dacă sunt acceptate, avansul tinde să fie mai mare decât la lei și depinde de moneda veniturilor.
Dar dincolo de cifre, condițiile sunt și de comportament. Avansul trebuie să fie demonstrat, curat, disponibil la timp. Imobilul trebuie să fie acceptabil pentru bancă, evaluarea trebuie să susțină prețul, dosarul tău trebuie să arate stabilitate. Și, da, trebuie să ai o rezervă, fiindcă realitatea tranzacțiilor imobiliare rareori respectă planul inițial.
Dacă ar fi să spun ceva, ca între prieteni, ar fi asta: avansul nu e un dușman, e un filtru. Te obligă să îți cunoști bugetul, să îți vezi limitele, să îți alegi casa cu capul limpede, nu doar cu inima. Iar casa, oricât de romantic sună, este și o ecuație. Una pe care merită să o scrii atent, înainte să semnezi.
